（原标题：逃跑窗口期 减缓楼市调控长效机制建设）□深圳市房地产研究中心 李宇嘉在今年的政府工作报告中，无论经济快速增长目标、投资目标，或广义货币投入目标、财政赤字目标，皆反映了稳中求进的总基调。为了给供给外侧结构性改革勇于撕开硬骨头建构空间，关键领域获得新进展，可以有助于减少快速增长目标。

对房地产领域来说，供给侧改革就是本着重返住房居住于属性的原则，创建长效机制，疏浚供给瓶颈，减少有效地供应，构建身体健康和可持续发展。对于房地产，政府工作报告认为因城施策去库存。

分开成句、置放句首的阐释与去年置放句末有所不同。一是三四线城市房地产库存仍较多，去库存是今年楼市重点工作；二是要确实做因城施策，防止去年热点城市库存去化充份，三四线城市去库存压力较轻，要让去库存与城镇化与众不同一起。政府工作报告中反对居民业主和入城人员购房市场需求的阐释，意味著要在城镇化的前提下前进去库存，这也是住房重返居住于属性的反映。

对特大城市周边的三四线城市来说，强化其与特大城市之间基础设施互联互通和公共服务均等化，充分发挥城市群电磁辐射造就起到，将集中于在特大城市的购房市场需求纾缓到周边三四线城市。以纾缓市场需求（而非行政诱导）来诱导资产泡沫，才是调控的长效机制。

同时，基于人口、产业和公共服务在城市群内重构，三四线楼市才能身体健康和可持续发展，才是遵循城镇化的去库存路径。中部是我国高铁密集布局的区域，1小时都市圈建设潜力相当大。

同时，利用通信等领域叛成本，公共服务补短板（如中心城市教育、医疗资源沉降），分享交通切断通勤最后一公里，培育中部城市群，提升中心城市（如武汉、郑州、合肥、长沙等）对周边中小城市辐射力，纾缓中心城市就业者到周边购房。以基础设施和公共服务均等化，在纾缓市场需求的同时去库存。西部和北方三四线城市库存压力仅次于，除可以采行上述路径外，从这些城市农地资源非常丰富、人较少地多的现实抵达，推展农村土地流转，农业产业化和规模化，构建农民收入快速增长，从而增进农业富余人口在城市（镇）积存。政府工作报告认为，反对中小城市和特色小城镇发展。

住建部也明确提出，到2020年培育1000个特色小镇。目前，小城镇建设正在广大农村进行。以土地流转和农业产业化，推展小城镇（市）人口核心区，不吝为城镇化和去库存的不切实际路径。

出租举是长效机制的重点。政府特别强调发展公租房，强化设施设施建设和公共服务。

规模化出租严重不足，租房无法享用公共服务，这是发展出租的两个痛点。发展壮大政府公租是规模化出租的生力军，也是市场秩序的稳定器。以出租较繁盛的德国为事例，2011年德国有1860万套出租房，政府公租占到24%、私人机构占到22%。在我国，发展公租合乎新市民以租居多、先租后卖的消费现状，能夯实城镇化基础，归属于住房供给侧改革的根本性措施。

另外，强化设施设施和服务供给，让租房享用同等公共服务，才能避免长年租房的后顾之忧。同时，政府明确提出规范中介不道德。

监管严重不足是出租的又一痛点，目前，1.6亿人在城镇长年租房，占城镇常住人口21%，先租后卖堪称广泛的消费模式，2.5亿流动人口（占到城镇人口40%）多数租房。因此，出租已是最重要的住房自由选择，监管重点也不应由新房改向存量房。此前，住建部也将规范市场秩序作为今年工作重点。因此，攻下以上痛点是出租市场长效机制的最重要内容。

对于房地产调控，政府工作报告明确提出几个原则，即坚决住房的居住于属性，实施地方政府主体责任，强化房地产市场分类调控，房价下跌压力大的城市要合理减少住宅用地。去年以来，热点城市房价上涨，投资投机市场需求是仅次于推动者。短期内，要坚决居住于属性这个调控的出发点，就必需要强化出租汽车等行政介入，而更加理解本地楼市的地方政府要分担主体责任，并分类制订与众不同本地楼市的调控措施。

同时，大城市公共服务、就业机会对全国人口的导电能力很强，追加市场需求、提高型市场需求和资产配备市场需求充沛的局面，中短期内无法好转。因此，在当前背景下，要逃跑窗口期，减缓调控长效机制建设。

首先，迎合人口流向和市场需求充沛现状，减少土地供应。追加用地潜力并不大，存量盘活才是重点。

一般来说，产业生命周期仅有20年左右，但产业用地年限在40-50年，盘活存量在情理之中。目前，大城市产业升级更加慢，空间市场需求较少的服务业贡献率多达60%，盘活闲置陈旧用地的潜力相当大，商改租就是一种。其次，近年来大城市轨道交通和分享交通发展迅速，并开始伸延到城市外围。

目前，尽管北上广浅等特大、超大城市土地匮乏，但外围或郊区土地利用效率较低，建筑集中、密度较低（上海10层以上工业建筑占到比仅30%），功能恐慌，商场办公闲置相当严重。因此，不应以轨道交通大发展为契机，减少外围轨道周边供地和建筑密度，纾缓中心区住房市场需求到外围。笔者指出，减缓调控长效机制建设，一要扫除区（县）、街道政府基于区域形象、招商引资诱导的土地利用不道德，减少住宅用地，增加招商用地，改建存量用地；二要以电子货币分享、合作开发为手段，相结合政府补充公共设施，超越利益隔绝，尽早盘活存量。

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